Cómo comprar propiedad en Miami siendo extranjero: guía paso a paso

¿Un extranjero puede comprar propiedad en Miami?

Sí. Ni la ley federal ni la de Florida exigen ser ciudadano o residente de EE. UU. para ser dueño de un inmueble en Miami. Cada año compradores de Latinoamérica, Europa y Canadá adquieren condominios, casas y unidades en preconstrucción, a título personal o mediante una sociedad.

Ser propietario no otorga visa ni estatus migratorio, ni permite permanecer en EE. UU. más tiempo del que autoriza su visa. Solo le da la titularidad de un activo, con los mismos derechos que cualquier propietario.

Hay una excepción importante: una ley de Florida de 2023 (conocida como SB 264) restringe ciertas compras por parte de personas y entidades vinculadas a “países de preocupación” designados, especialmente cerca de instalaciones militares e infraestructura crítica, con límites más amplios para algunos compradores domiciliados en China. En el cierre normalmente se firma una declaración jurada al respecto. Si esto pudiera aplicarle, consulte a un abogado inmobiliario de Florida antes de ofertar.

Paso 1: Elija el mercado y el barrio

Miami no es un solo mercado. Brickell y Downtown ofrecen torres de condominios cerca de oficinas y restaurantes; Miami Beach, Surfside, Sunny Isles y Bal Harbour están frente al mar; Coconut Grove y Coral Gables se inclinan por casas y calles más tranquilas; Edgewater y Wynwood tienen torres nuevas y un ambiente más joven y artístico.

Empiece por el uso que le dará. Una segunda vivienda para unos meses al año, la residencia principal de su familia o una inversión para alquilar apuntan a edificios distintos. Las reglas de alquiler, en particular, cambian mucho de un edificio a otro, así que defina su objetivo antes de enamorarse de una vista.

• Uso personal: priorice ubicación, amenidades, servicios y calidad del edificio.
• Inversión para renta: confirme primero las reglas de alquiler del edificio y las restricciones locales a rentas cortas.
• Valorización a largo plazo: compare reventa con preconstrucción y revise la salud financiera del edificio.

Paso 2: Presupueste el costo total y decida entre contado o financiamiento

Además del precio, prevea los gastos de cierre (seguro de título, registro, costos del préstamo si financia y, en algunos casos, impuestos de transferencia) y los costos recurrentes: impuesto predial, cuotas de mantenimiento o HOA, seguro y servicios.

Como referencia general, muchos compradores reservan unos pocos puntos porcentuales del precio para el cierre y presupuestan aparte los costos anuales. Si compra un condominio, revise también las reservas del edificio y cualquier cuota extraordinaria pendiente, que se han vuelto más frecuentes tras las leyes de seguridad de condominios aprobadas en Florida después de 2021. Nuestra guía sobre el costo de mantener un condominio en Miami lo detalla.

Muchos compradores internacionales pagan de contado, lo que simplifica la oferta y acelera el cierre. Existe financiamiento para extranjeros, pero las condiciones difieren de las de un residente: el pago inicial suele ser del 30% al 50%, las tasas suelen ser más altas y se pide más documentación. Además, no todos los edificios califican para todos los programas.

Si piensa financiar, precalifique antes de ofertar para conocer su presupuesto y plazos reales. Algunos compradores pagan de contado y refinancian después; esa estrategia tiene sus propios requisitos, así que convérsela con un prestamista desde el inicio.

Paso 3: Estructura de compra: a su nombre, LLC o fideicomiso

A nombre de quién se compra es una de las decisiones más importantes para un extranjero, y conviene tomarla antes de firmar el contrato. Las opciones principales son a título personal, mediante una LLC estadounidense, una sociedad extranjera o un fideicomiso (trust), a veces combinados.

La razón principal es el impuesto federal sobre herencias (estate tax). Los no residentes generalmente están sujetos a este impuesto sobre activos situados en EE. UU., incluidos los inmuebles, y su exención es de apenas US$60.000, muy inferior a la de ciudadanos y residentes. Las tasas sobre el excedente pueden ser elevadas. Algunas estructuras y tratados pueden reducir esa exposición; otras ofrecen protección o privacidad, pero suman costos y obligaciones de reporte.

No hay una única respuesta correcta: depende de su país de residencia, de si existe un tratado, de su situación familiar, de si va a alquilar y de su plan de salida. Las reglas de reporte para entidades que compran inmuebles en EE. UU. también han cambiado varias veces en los últimos años. Antes de decidir, consulte a un abogado tributario o CPA estadounidense con experiencia internacional, idealmente coordinado con su asesor en su país.

• A título personal: simple y económico, pero con la máxima exposición al impuesto sobre herencias.
• LLC: separa responsabilidades y facilita la administración; una LLC de un solo miembro suele ser transparente fiscalmente y, por sí sola, puede no resolver el impuesto sobre herencias.
• Sociedad extranjera o fideicomiso: pueden abordar el impuesto sobre herencias en ciertos casos, pero son más complejos y costosos de mantener.

Paso 4: Abra una cuenta bancaria en EE. UU. y tramite el ITIN

Una cuenta en EE. UU. facilita mucho el pago de cuotas de HOA, impuestos, seguros y servicios, y el cobro de alquileres. Muchos bancos abren cuentas a no residentes, aunque los requisitos varían y algunos piden presencia física. Prepare su pasaporte, comprobante de domicilio en el exterior e información sobre el origen de los fondos.

El ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) es el número fiscal del IRS para quienes no pueden obtener un Social Security. Generalmente lo necesitará si recibe rentas, presenta una declaración en EE. UU. o vende la propiedad. Se solicita con el formulario W-7, normalmente junto con una declaración de impuestos o a través de un agente certificado; pregunte a su CPA por los tiempos.

Paso 5: De la oferta al cierre en Miami

Cuando encuentre la propiedad, su agente prepara una oferta por escrito. En Florida, las reventas suelen usar contratos estandarizados que fijan precio, depósito, condiciones de financiamiento, período de inspección y fecha de cierre. Aceptada la oferta, usted firma y envía un depósito inicial a un agente de escrow, normalmente una compañía de títulos o un abogado, en pocos días.

Durante el período de inspección, típicamente de 7 a 15 días, contrata a un inspector con licencia, revisa los documentos y reglas del condominio y confirma el costo del seguro. La compañía de títulos busca gravámenes y emite un compromiso de título, y usted contrata una póliza de seguro de título. Si financia, el banco ordena el avalúo y termina la aprobación.

En el cierre se firman los documentos (en persona, mediante poder o, en algunos casos, por notarización remota en línea), se transfieren los fondos, se registra la escritura en el condado y usted recibe las llaves. Una reventa de contado suele cerrar en unos 30 días; con financiamiento, a menudo entre 45 y 60 días.

• Oferta y aceptación
• Depósito inicial en escrow
• Inspección y revisión de documentos
• Búsqueda y seguro de título
• Aprobación del préstamo (si aplica)
• Recorrido final, cierre y registro de la escritura

Transferencias seguras: cómo evitar el fraude

El fraude en transferencias inmobiliarias es un riesgo real y frecuente. Los delincuentes se hacen pasar por la compañía de títulos, el abogado o el agente y envían por correo instrucciones bancarias “actualizadas”. Recuperar el dinero enviado a la cuenta equivocada puede ser muy difícil.

Verifique siempre las instrucciones por teléfono, usando un número que haya obtenido por su cuenta y nunca el que aparece en el correo. Desconfíe de cualquier cambio de datos bancarios de último minuto. Si es posible, envíe primero un monto de prueba y confirme su recepción con la compañía de títulos antes de mandar el resto.

Impuestos después de comprar: rentas, venta y FIRPTA

Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta personal, una de las razones por las que Miami atrae a propietarios internacionales. Aun así, pagará impuesto predial cada año y, si alquila, se aplican las reglas federales sobre ingresos por renta. Conviene planificarlas desde el primer día.

Cuando un extranjero vende un inmueble en EE. UU., la ley FIRPTA generalmente obliga al comprador a retener el 15% del precio bruto de venta y entregarlo al IRS. Es un anticipo, no el impuesto final: si el impuesto real es menor, puede recuperar la diferencia al declarar. En casos específicos aplica una retención reducida o nula, por ejemplo en algunas ventas a compradores que usarán la vivienda como residencia por debajo de ciertos montos, y el vendedor puede solicitar al IRS un certificado para reducir la retención.

La exención de homestead de Florida y el límite Save Our Homes a los aumentos de avalúo solo aplican a quien convierte la propiedad en su residencia permanente y tiene el estatus legal para hacerlo. La mayoría de los propietarios extranjeros de segunda vivienda o inversión no califican, lo que influye en cómo crece el impuesto predial con el tiempo.

Aviso legal

Esta guía es solo informativa y no constituye asesoría legal, tributaria ni financiera. Las leyes y tasas cambian y cada caso es distinto. Consulte a un abogado inmobiliario, abogado tributario o CPA en EE. UU. antes de tomar decisiones. Los asesores bilingües de S&S Real Estate Miami pueden ayudarle a coordinar el proceso y a contactar profesionales independientes.